کمیسیون ماده پنج

کمیسیون ماده پنج که نام کامل آن «کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران» است، در هر استان به ریاست استاندار (یا معاون عمرانی وی) تشکیل میشود و اعضای اصلی آن شامل شهردار، نماینده وزارت راه و شهرسازی، نماینده جهاد کشاورزی، نماینده میراث فرهنگی، و رئیس شورای اسلامی شهر هستند. وظیفه اصلی این کمیسیون، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و هرگونه تغییرات بعدی در آنهاست که شامل مواردی مانند تغییر کاربری اراضی (مثلاً تبدیل کاربری مسکونی به تجاری)، افزایش تراکم ساختمانی (تعداد طبقات مجاز)، و تعیین تکلیف اراضی با کاربری نامشخص میشود. فرآیند طرح درخواست در این کمیسیون با ثبت در شهرداری منطقه آغاز شده و پس از بررسی در کمیتههای کارشناسی داخلی و ارسال به دبیرخانه کمیسیون (مستقر در سازمان مسکن و شهرسازی استان)، در نهایت در جلسه اصلی با رأیگیری اعضا، تصمیم نهایی اتخاذ میگردد. همچنین، مصوبات این کمیسیون برای شهرداری لازم الاجرا است و در صورت اعتراض، دیوان عدالت اداری مرجع صالح برای رسیدگی به شکایات محسوب میشود.

پس از تشکیل وزارت آبادانی و مسکن و گسترش فعالیت در زمینه تهیه طرحهای جامع شهری، با تصویب ‌قانون تأسیس شورای‌ عالی شهرسازی و معماری ایران، این شورا به‌عنوان عالی‌ترین مرجع سیاستگذاری و تصویب ضوابط معماری و شهرسازی و طرحهای جامع شهرهای کشور تعیین گردید .

وفق ماده ۵ این قانون، وظیفه بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری بر عهده کمیسیونی نهاده شد که از آن پس به‌عنوان کمیسیون ماده ۵ شناخته شد. کمیسیون های مهم وابسته به شهرداری و موضوع ساخت و ساز است.

شهردار، نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و آبادانی و مسکن و نماینده مهندس مشاور تهیه ‌کننده طرح انجام می شود. آن قسمت از نقشه های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر برسد، برای شهرداری لازم ‌الاجرا خواهد بود. تغییرات نقشه های تفصیلی اگر در ‌اساس طرح جامع شهری مؤثر باشند، باید به تأیید شورای‌ عالی شهرسازی برسند.

اعضای کمیسیون ماده ۵ شهرداری

براساس کمیسیون ماده 5 شهرداری اعضای این کمیسیون عبارتند از :

1. استاندار (یا معاون عمرانی او) به عنوان رئیس جلسه کمیسیون
2. شهردار
3. نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی(راه و شهرسازی)
4. وزارت جهاد کشاورزی
5. سازمان میراث فرهنگی(وزارت میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری)
6. همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی‌ربط

نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی.
جلسه کمیسیون ماده ۵ با حضور رئیس، دبیر و ۳ عضو از اعضا رسمیت می یابد و برگزار می شود.
مصوبه کمیسیون مزبور زمانی اعتبار می یابد که ۴ عضو از اعضای کمیسیون رای موافق داده باشند. 

اختیارات کمیسیون ماده ۵، تنها در مشخص کردن میزان تراکم ساختمانی و سطح اشتغال و مشخص کردن کاربری اثرگذار است. بنابراین کمیسیون ماده ۵ شهرداری تهران برای تغییر کاربری در پلاک ثبتی صلاحیت ندارد.

همچنین انجام مصوبات در خصوص تغییر کاربری در این کمیسیون قانونی نمی باشد. بنابراین، طرح جامع شهری، تنها چارچوبی خواهد بود که باید در طرح های تفصیلی رعایت شود و خارج از طرح مربوطه نمی تواند اقدامی انجام دهد.

فرآیند اقدام در کمیسیون ماده ۵ شهرداری

فرآیند اقدامات در کمیسیون ماده 5 شهرداری از قرار ذیل می باشد:

تهیه و تنظیم پیش نویس و نقشه طرح تفصیلی و تغییرات آن توسط شهرداری.

ارسال پیش نویس طرح تفصیلی به صورت کتبی به دبیرخانه کمیسیون.

دعوت از اعضا و برگزاری جلسه توسط دبیرخانه کمیسیون.

ابلاغ موارد اجرایی به کارگروه کمیته فنی کمیسیون، که وظیفه بررسی فنی کمیسیون مربوطه را برعهده دارد.

نکته ی مهم: اعضای کارگروه کمیته ی فنی که متشکل از مشاور طرح تفصیلی شهری و نماینده های کمیسیون هستند.

مراحل ارجاع به کمیسیون ماه 5 شهرداری از قرار ذیل است:
مرحله اول
تنظیم نامه درخواستی از سوی شهرداری و ضمیمه کردن نظریه مهندسان بازنگری در طرح تفصیلی، و ثبت و در دبیرخانهمرحله دوم
ارجاع درخواست به واحد مربوطهمرحله سوم
ثبت شماره در دفترخانه واحد شهرسازی  پس از اعلام موافقت مدیر شهرسازی مرحله چهارم
ارسال درخواست  ثبت شده از دفترخانه به کارشناس مسئولمرحله پنجم
بررسی و بازدید محل از سوی کارشناس و اعلام نظر توسط او و سپس ارجاع نظر خود به کمیته کارشناسی.
مرحله ششم
ارجاع نظر قطعی کارشناس به کمیسیون ماده 5مرحله هفتم
در این مرحله صورت ‌جلسه توسط اعضای کمیسیون تهیه و نقشه های مصوب باید بررسی و امضا شوند.
سپس نتیجه به استانداری جهت ابلاغ به شهرداری ارسال گردد و استانداری نیز ابلاغ را به شهرداری مربوطه بفرستد.

مشاورین در این حوزه سه دسته هستند:

1. مشاورینی که به ضوابط و مقررات آشنایی دارند منتها صرفا تهیه دفترچه امکان سنجی را انجام می دهند .
2. مشاورینی که فقط مسیر ارجاع و اشخاص را می شناسند و بیشتر دلال هستند.
3. مشاورینی که هم روابط دارند و هم بصورت هوشمندانه بر اساس ظرفیت‌های طرح تفضیلی و اتمسفر فعلی حاکم بر کمیسیون ماده پنج درخواست را در دفترچه امکان سنجی انجام می‌دهند.

نکات مهم:

-موافقت اولیه معاونت شهرسازی و شهردار هر منطقه برای ارسال درخواست به کمیسیون ماده پنج الزامی میباشد.

-حدقل مساحت ملک کلنگی یا زمین و پهنای گذر همجوار اهمیت دارد.

-از آنجایی که خط آسمان برای شهرداری اهمیت دارد، وجود ساختمان های با ارتفاع درخواستی یا بیشتر از آن  میتواند (حقوق ارتفاعی) ایجاد نماید. ساختماتنهای همسایه دیوار به دیوار اولویت دارند منتها گاهی حضور ساختمانهای مرتفع در کوچه ای که ملک متقاضی در آن وجود دارد هم می‌تواند در توجیح افزایش طبقه کارآمد باشد.

– در طرح توجیحی به امکانات محله و منطقه اشاره میشود. برای مثال مجتمع های چند منظوره تجاری، بیمارستان و درمانگاه، پارک و فضای سبز ، مدارس و مجتمع های آموزشی به عنوان پشتیبانی جمعیت اهمیت داند.

– موضوع گسل های زلزله در تهران مورد مهمی در گزارش و بررسی کمیسیون است. اگر زمین یا ملک همجوار یا روی گسل زلزله نباشد کار تصویب هموارتر خواهد بود.

– در قسمتی از گزارش به دسترسی های حوزه بلافصل اشاده میشود.اتوبان‌ها، خیابانهای اصلی و فرعی در بررسی بار  ترافیکی که ایجاد میشود  اهمیت دارند.

– استعلام زمین از کمیسیون ماده 7 در بررسی پیشنهاد خیلی مهم است. کمیسیون ماده 7 تشخیص میدهد که زمین باغ هست یا نیست. در زمین هایی که باغ اعلام میشوند تراکم ساخت 10 درصد (2 طبقه هرکدام 5 درصد) صادر میشود. رای سابق برج باغ مدت هاست منتفی شده است.

– در فرایند ماده 5 از کمیسیون ماده 12 هم استعلام میشود. در این کمیسیون زمین ها به سه دسته تقسیم میشود:

دایر، بایر و موات.

-با توجه به تغییرات سیاست شهرداری در مدیریت  شهرداران مختلف، فرصت استفاده از ظرفیت های کمیسیون ماده 5 همیشگی نیست. برای مثال در زمانی که دکتر حناچی شهردار تهران بودند سخت گیری زیادی برای ممانعت از افزایش تراکم و طبقات ایجاد شد.

-پروسه تجمیع دو یا تعداد بیشتری زمین با هم امکان ایجاد اضافه تراکم را خواهد داشت.

شناخت کلیت و اجزاسی طرح جامع شهر تهران و طرح تفضیلی و استراتژی طرح مساله با توجه به ظرفیت‌های کمیسیون ماده پنج برای اخذ مصوبه اهمیت زیادی دارد. یکی از تهدیدها و مشکلاتی که برای مالک یا شخص حقیقی یا حقوقی میتواند انجام شود طرح موضوع با چند مشاور به صورت همزمان است چرا که امکان گل آلود شدن موضوع پیش از ورود و مقاومت افراد مختلف به واسطه سم پاشی هایی که قبل از ارجاع نهایی انجام شود وجود دارد. تعداد زیادی از پروژه ها به کمیسیون ارجاع داده میشوند و به صورت جامع،کامل و مانع از تمامی جوانب نوع درخواست و مفاد متن امکان سنجی و از همه مهم‌تر کارپردازی انجام نمی‌شود.

برای مشاوره در زمینه کمیسیون ماده پنج، مشاورانی که دفترچه امکان سنجی و فرایند دفاع از آن را انجام می‌دهند با مشاوران ما تماس بگیرید.

22185772

09125041538